המדינה והרשויות המקומיות מעוניינות להוציא לפועל כמה שיותר פרויקטים של התחדשות עירונית. ההתחדשות משפרת את חזות העיר, משדרגת את הבטיחות של הבניינים ומעלה את ערך הנכסים. לעתים הדיירים להוטים גם כן לחתום על הסכם של התחדשות עירונית עם יזם כלשהו, ומגלים שהם בעצם כבלו את עצמם אליו בדרך שעלולה להוביל לסחבת בקידום הפרויקט או תקיעה שלו לחלוטין.
כולם מעוניינים לדחוף קדימה פרויקטים של התחדשות עירונית בזוכת כל היתרונות שיש לפרויקטים הללו עבור כל הנוגעים בדבר: הדיירים, היזם, הרשות המקומית והמדינה. על פניו עסקה של WIN-WIN עבור כולם.
לעתים המצב מעט שונה ומתגלעים חילוקי דעות של ממש בין דיירים ויזם של פרויקט מסוים ואז הדרך לבית המשפט קצרה. הסיטואציה גורמת לעיכוב של ממש בהתקדמות הפרויקט וכולם הופכים לסובלים מהמצב החדש. בחלק גדול מהמקרים הללו הסיבות לסחבת בפרויקט או עצירה שלו לחלוטין היא בגלל חתימת הדיירים על הסכם ראשוני מסוג 'נון שופ' אותו חתמו עם היזם בתחילת הדרך.
מהו הסכם 'נון שופ' בהתחדשות עירונית?
הסכם NON SHOP בהתחדשות עירונית הוא הסכם התחייבות להימנעות מניהול משא ומתן של הדיירים עם יזמים אחרים. כלומר, הם נותנים את הזכות לבדיקות ראשוניות של היתכנות פרויקט התחדשות עירונית עבורם רק ליזם אחד.
יש בכך הגיון כלשהו, כיוון שליזם שמתעניין בפרויקט פינוי בינוי או תמ"א 38 יש הוצאות שונות שעליו לבצע כדי לבדוק אם יש כדאיות לפרויקט עבורו. מצד שני ההסכם מוגבל זמן אבל כובל בתוכו את האפשרויות של הדיירים להתנהל מול יזמים אחרים.
האם ניתן להגן על הדיירים בעריכת הסכם NON SHOP?
ההמלצה הראשונה שניתן לתת היא לא לחתום על אף מסמך או הסכם עם יזם כלשהו בלי לקבל יעוץ משפטי של עורך דין התחדשות עירונית שיש לו כבר ניסיון בפרויקטים כמו שלכם והוא כבר העניק שירות של ייצוג דיירים בפינוי בינוי או פרויקטים של תמ"א 38.
רק עורך דין פינוי בינוי בעל ניסיון יכול לעזור לכם לבדוק מראש את היזם שפונה אליכם ולוודא שאתם חותמים רק על הסכם שהוא מאשר לכם לחתום עליו לצורך התקדמות הפרויקט שלכם. בתוך כל אלו נכלל גם הסכם 'נון שופ' כמובן.
מעבר לכך עורך הדין ידאג שבהסכם תהיה התייחסות לכמה נושאים חשובים:
- הזמן שמוקצב ליזם – כמה זמן מוקצב ליזם כדי לנהל את הבדיקות שלו ולהחזיק את הסכם 'נון שופ' בידיו לצורך כל.
- התחייבות היזם לחוק – יחתום היזם על כך שהוא מתחייב לעמוד בכל הוראות החוק שמסדירות את עניין הסכמי 'נון שופ' בהתחדשות עירונית.
- נקודות יציאה – יוגדרו מראש אפשרויות של השתחררות הדיירים מההסכם אם היזם לא יעמוד בתנאים מסוימים כולל מצבים בהם היזם איננו פועל במהירות מספקת לבדיקות שהתחייב לבצע.
בנוסף לכל הסעיפים הללו כמובן שיש להקפיד לציין בהסכם עצמו את ההתחייבויות השונות של היזם כלפי הדיירים וגם תאריכים של התחלה וסיום לבדיקות שייבצע וכן הלאה.
המאמר נכתב בשיתוף עם עו"ד יאיר רוזנר – עורך דין מקרקעין אשר מעניק ליווי, ייצוג וייעוץ משפטי בפרוייקטים של התחדשות עירונית (פינוי בינוי, תמ"א 38, שימור וכדומה).[